СОСТОЯНИЕ РЫНКА

         За 2007 год ситуация на загородном рынке существенно не изменилась. По сравнению с 2006 годом, в 2007 году рынок развивался менее активно.

         Наибольшую популярность данный сегмент жилой недвижимости продолжает получать в киевском регионе и регионах, которые имеют статус рекреационных: Крым, Одесса, Карпаты. Кроме этого, коттеджные городки постепенно развиваются в таких городах как Днепропетровск (более 10 объектов), Харьков (около 5 проектов), Донецк (около 5 проектов). Развитие коттеджных городков в данных регионах имеет свои особенности. Так, расстояние от города до участка под коттеджный городок не должно превышать 25-30-ти километров (в Киеве допускается до 50 км.); спрос полностью формируется за счет местных покупателей; схемы продажи, зачастую, не предусматривают передачу приусадебного участка в собственность покупателя,

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВУЮЩИХ КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ ПО КЛАСАМ, КИЕВСКАЯ ОБЛАСТЬ (единиц жилья)

ограничиваясь арендой. В остальных регионах страны рынок коттеджной недвижимости развивается менее активно. Это связано как с ограниченным платежеспособным спросом, так и с не высоким, пока, интересом к коттеджным городкам ввиду дефицита качественного предложения.

         В 2007 году на рынке появилось большое количество новых проектов коттеджных городков, как в Киевской области, так и в других регионах. Подавляющее большинство данных проектов проектируются и строятся по единой концепции.

         Основными тенденциями развития коттеджного рынка в 2007 году были следующие:

1.     Уменьшение метража коттеджа.

2.     Увеличение количества семей в рамках одного городка.

3.     Сегментация рынка (позиционирование коттеджных городков на конкретную группу покупателей).

4.     Расширение географии расположения.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПО КЛАССАМ КОТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ,
КИЕВСКАЯ ОБЛАСТЬ

(кол-во единиц жилья в действующих, строящихся городках и проектах)

МЕТРАЖ КОТТЕДЖЕЙ КИЕВСКОГО РЕГИОНА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ДАТЫ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ, кв.м.

Однако темпы продажи домов в коттеджных городках свидетельствуют о том, что на данном этапе рынок находится в некоторой стагнации. Несмотря а большой выбор проектов, ощущается нехватка качественного предложения, которое бы совместило в себе все требования потенциальных покупателей в определенном классе коттеджной недвижимости.

         Продолжает увеличиваться плотность застройки. На смену маленьким закрытым коттеджным городкам с минимальной закрытой инфраструктурой приходят крупные городки с развитой инфраструктурой.

СРЕДНЯЯ  ПЛОТНОСТЬ  ЗАСТРЙКИ В  ЗАВИСИМОСТИ
ОТ  ДАТЫ  ВВОДА  В  ЭКСПЛУАТАЦИЮ  ГОРОДКА
( кол-во  жилых единиц на 1га)

Увеличивается площадь участка, который отводится под объекты загородной недвижимости. Если средний размер участка под сушествуюшими коттеджными городками сейчас составляет порядка 15,7 га, то средний участок, отведенный под запроектированные и реализующиеся в настоящее время городки, составляет 55 га .Причем доля наиболее крупных участков (свыше 100 га) увеличивается.

РЕЙТИНГ  НАПРАВЛЕНИЙ ПО ОТНОШЕНИЮ К КИЕВУ ( % )

К И Е В

СПРОС

Наиболее высоким остается спрос на котеджные поселки в Киевском регионе. В столице сосредоточенно наибольшее количество потенциальных  покупателей данного типа жилья. Со временем рынок сегментируется, и все большее значение начинает приобретать не премиум сегмент, а высокая и бизнес категория  покупателей. Это говорит о дальнейшем  становлении среднего класса и росте его платежеспособности. Второй причиной роста популярности загородного жилья являются высокие цены на квартиры в Киеве, что стимулирует покупателей бизнес сегмента рассматривать разные варианты при выборе жилья.

При покупке загородного  дома потенциальный покупатель, как правило, рассматривает не одно, а несколько направлений. Приоритетными сегодня остаются объекты,  расположенные в Обуховском, Одесском или Житомирском направлении. На расстоянии от 5 до 25 км от  границ города.

Важнейшими показателями при выборе котеджного городка для покупателя являются наличие или близость благоприятных условий. Традиционно предпочтение отдается лесу или водоему, расположенному на территории городка или на границе с территорией городка. Для бизнес категории покупателей природный фактор отходит  на второй план, после стоимости. Все большие значение для всех категорий покупателей приобретает транспортная доступность участка.

Предпочтения потенциальных покупателей относительно инфраструктуры  и характеристик домов и участков существенно по сравнению с 2006 годом не изменилось. Положительно воспринимается максимально широкая инфраструктура поселка или района, позволяющая без особой надобности не покидать  территорию городка. Средний размер дома для наиболее широкой категории покупателей составляет до 300кв.м.,оптимальный участок-ок. 10-15 соток.

СРЕДНЕЕ КОЛ-ВО КОТТЕДЖЕЙ В РАМКАХ
ОДНОГО ГОРОДКА КИЕВСКОГО РЕГИОНА

ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ  ПОКУПАТЕЛЕЙ В ОТНОШЕНИИ
ТИПА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

СРЕДНЯЯ УДАЛЕННОСТЬ КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ
КИЕВСКОГО РЕГИОНА ОТ ГРАНИЦ ГОРОДА, км

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

 Объем  предложения в рамках проектов коттеджных городков вырос на 18% по сравнению с 2006 годом и составил 9,3 тыс. единиц жилья или около 3200 гектар земли. В 2007 году на коттеджном рынке появилось около 40 новых проектов. Всего же на территории Киевской области сегодня насчитывается порядка 120 коттеджных городков и их проектов, что на 44,5% больше, чем в 2006 году.

Основной объем предложения сосредоточен в Житомирском направлении. Традиционно  активное  Обуховское  направление, лидирующее на протяжении последних лет, сместилось на третью позицию в силу ограниченности земельных ресурсов, уступив место развивающимся Одесскому и Житомирскому направлениям.

 ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ГОДАМ  (кол-во  едениц)

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЗАВИСИМОСТИ
ОТ НАПРАВЛЕНИЯ

Наиболее часто используемым материалом для строительства коттеджей являются пенобетонные и газобетонные смеси. Количество поселков возводимых с применением традиционного кирпича сокращается.2007 год засвидетельствовал  появление на киевском рынке новых современных технологий котеджного строительства. Появились проекты городков построенных  с применением пенополистирольных блоков и сэндвич панелей. Также, появился  нетрадиционный для Киевского региона материал-ракушечник.

МАТЕРИАЛЫ  СТЕН

Наиболее распространенной и удобной, как для застройщика, так и для покупателя  формой реализации коттеджей является продажа, либо уже готового  дома с правом собственности  на приусадебный участок, либо инвестирование в строительство будущего коттеджа на купленном участке  земли. При этом, цена продажи одного метра будущего коттеджа, как правило, уже учитывает стоимость приусадебного участка.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КОЛ-ВА ЖИЛЬЯ КОТТЕДЖНЫХ
ГОРОДКАХ ПО ФОРМАМ ПРОДАЖ

ЦЕНЫ

В настоящее время средняя ценна на загородную недвижимость Киевского региона, продаваемую в рамках коттеджных городков, варьируется в пределах от 1000 долл. США  до 5 тыс. долл. США за 1 кв. м..( в некоторых случаях- 10 тыс. долл. США и более за 1 кв.м.). Средний же показатель сейчас составляет порядка 2100 долл. США за 1 кв. м.(цена включает в себя  стоимость земли). За 2007 год цена выросла на 25% (в 2006 году рост составлял ок. 30% ). Во многом  высокие темпы роста были обусловлены ростом цены на землю. Наиболее интенсивно дорожали дома высокой категории (36,5%), наименее интенсивно бизнес сегмент (22,6%).

На стоимость недвижимости в рамках городка/поселка непосредственно влияет:

·        Расстояние до города

·        Размер придомового участка

·        Размер коттеджа

·        Размер самого поселка (количество семей, проживающих в нем)

·        Развитость инфраструктуры

·        Наличие природных условий на территории городка или в непосредственной близости с ним.

Наиболее дорогим остается Обуховское направление. Средняя стоимость 1 кв.м. домовладения составляет здесь около 3300$/1 кв.м.

ЦЕНА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКА ВВОДА В
ЭКСПЛУАТАЦИЮ,ДОЛЛ/1 КВ.М.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА
КОТТЕДЖНОГО ГОРОДКА,ДОЛЛ/1 КВ.М.

ТЕНДЕНЦИИ   И  ПРОГНОЗЫ

 Существует ряд факторов, которые сдерживают  развитие рынка коттеджной недвижимости: дефицит собственных средств у девелоперов, сложность получения кредитов, сложность привлечения покупателя-инвестора на этапе строительства, отсутствие необходимых средств на качественные маркетинговые мероприятия.

Однако, не смотря на сдерживающие факторы, данный рынок будет постепенно развиваться. Ожидается выход на рынок новых крупномасштабных проектов с развитой инфраструктурой, ориентированных на сегмент среднего класса  т.е.покупателей для которых дом в коттеджном городке будет действительно альтернативой  городской квартире, а  не дачей или «вторым домом».Также следует ожидать появления готтеджных городков эконом категории, с меньшими метражами домов и в менее привлекательных районах.

Резкое увеличение стоимости загородного жилья не  ожидается. Цены будут расти в пределах инфляции.

Рынок коттеджных городков в регионах Украины, также, продолжит свое развитие. В Крыму, Днепропетровской, Одесской, и других областях следует  ожидать появления новых качественных проектов коттеджных городков.